Почему новый сегмент складской недвижимости становится точкой роста
На рынке коммерческой недвижимости для частных инвесторов сформировалось новое направление, способное обеспечить стабильный доход, — промышленные парки формата light industrial. Этот сегмент активно развивается с 2020 года, прежде всего в Московском регионе. В 2024 году объем ввода таких объектов станет максимальным за весь период наблюдений, что подтверждает высокий интерес к формату со стороны рынка.
Light industrial привлекает инвесторов сочетанием относительно невысокого порога входа и доходности, которая зачастую превосходит показатели классических форматов. При сопоставимых бюджетах с street-retail аренда склада или покупка склада в формате light industrial обеспечивает более короткий срок окупаемости. Дополнительным преимуществом остается низкий уровень конкуренции: ранее подобные производственные помещения приобретались в основном под собственные нужды бизнеса, а не под инвестиции.
Рекордные объемы и дефицит предложения
По итогам января—сентября 2024 года в Москве и Подмосковье введено 11 объектов light industrial общей площадью около 269 тыс. кв. м. Это втрое больше, чем годом ранее, и максимальный показатель нового строительства с 2014 года. Рост предложения связан с нехваткой качественных площадей для малого и среднего бизнеса, а также с продолжающимся развитием электронной коммерции, для которой склады Москвы и области остаются критически важной инфраструктурой.
В настоящее время более 600 тыс. кв. м light industrial находятся на стадии строительства с вводом в 2024–2025 годах, еще свыше 2,5 млн кв. м — в проектах. Уже сейчас доля этого формата в общем объеме складского девелопмента достигает 30%. При этом в готовых объектах класса А свободные площади практически отсутствуют: спрос существенно превышает предложение, особенно если речь идет про аренду склада в Москве.
Факторы устойчивого спроса
Light industrial представляет собой универсальные промышленные парки для легких производств. Такие объекты позволяют объединять производство, хранение, офис и шоурум в одном пространстве. В России формат развивается преимущественно в Москве и Подмосковье, где потребность в компактных и современных складах в Москве особенно высока.
Ключевым драйвером спроса остается импортозамещение. Более половины потенциальных резидентов рассматривают light industrial как базу для расширения бизнеса. Малый и средний бизнес активно запускает локальные аналоги импортной продукции, и именно им требуются гибкие производственные помещения.
Дополнительное влияние оказывает программа комплексного развития территорий: предприятия вынуждены покидать старые промзоны и искать современные площадки. Эти факторы носят долгосрочный характер и будут поддерживать спрос в перспективе ближайших пяти–семи лет. Также интерес к формату проявляют крупные компании, для которых из-за дефицита классических big box аренда склада в Подмосковье или покупка light industrial становятся единственной альтернативой.
Инвестиционная привлекательность формата
Для частных инвесторов light industrial — это возможность войти в складской сегмент с бюджетом от 80 млн руб. Такой уровень вложений сопоставим с покупкой торгового помещения, однако аренда склада обеспечивает более высокую доходность. За период строительства стоимость объектов может увеличиваться до 40%, при этом основной фокус инвесторов смещен не на спекуляцию, а на долгосрочное владение и стабильный арендный поток.
С начала 2024 года средняя ставка аренды в объектах light industrial класса А в Московском регионе выросла почти на 46% и достигла 14,6 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Для сравнения, классические сухие склады big box класса А подорожали на 38%. Разница в ставках между форматами превысила 20%, что делает склад в Москве формата light industrial более доходным активом.
Более высокие ставки объясняются универсальностью помещений, выгодным расположением и отсутствием давления со стороны устаревшего фонда. Такие объекты изначально ориентированы на размещение ближе к городу, что повышает их ценность для арендаторов.
По оценкам консультантов, арендная доходность инвестиций в light industrial достигает 15% годовых, а совокупная может превышать 20% в зависимости от условий сделки. Важное преимущество — готовность помещений к эксплуатации: инвестор может начинать аренду склада в Москве сразу после ввода объекта без дополнительных затрат на отделку.
Крупные форматы и гибридные решения
Для инвесторов с более высоким бюджетом интерес представляют не только блоки light industrial, но и полноценные склады класса А. Средний размер сделок в сегменте растет, появляются запросы на площади 3–5 тыс. кв. м и более. В таких случаях классический склад с высотой 12 м и единым офисным блоком может быть эффективнее, особенно если речь идет о покупке объекта под собственную логистику.
Подобные «гибридные» форматы становятся ответом на рост арендных ставок: купить склад зачастую выгоднее, чем постоянно сталкиваться с увеличением операционных расходов. Для инвесторов с чеком от 500 млн руб. это возможность войти в один из самых устойчивых сегментов коммерческой недвижимости, который ранее был доступен лишь крупным игрокам.
В целом складской рынок остается одним из наиболее стабильных. Обеспеченность качественными складами в России существенно ниже, чем в развитых странах, а прошлые кризисы не приводили к заметному падению спроса. Именно поэтому склады в Москве и области продолжают рассматриваться как надежный инструмент сохранения и приумножения капитала.
